Obligațiile proprietarilor referitor la spații comune

În urma semnalărilor frecvente transmise de cetățeni referitor la neînțelegeri pe fondul utilizării spațiilor comune din imobile, în mod arbitrar, de către unele persoane, polițiștii locali cu atribuții în domeniul evidenței persoanelor din cadrul Direcției Generale Poliția Locală Arad aduc la cunoștința locatarilor de condominii reglementări prevăzute de Legea nr. 196/2018 ce conțin informații care clarifică situațiile confuze.

Astfel, conform art. 30 din actul normativ menționat, este interzisă încălcarea, afectarea sau prejudicierea dreptului de proprietate comună sau individuală a vreunui proprietar dintr-un imobil, de către alt proprietar, chiriaș ori angajat al asociației de proprietari. Este, de asemenea, interzisă, afectarea funcționării normale a condominiului.

Toți proprietarii au obligația să întrețină în stare de funcționare și siguranță spațiile interioare, echipamentele și instalațiile din dotarea tehnică a proprietății individuale, spațiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz¸ apă, pe cheltuiala lor, fără să aducă daune altor proprietari din imobil. În caz contrar, proprietarul care a nesocotit prevederile legale are obligația să repare stricăciunile sau să suporte cheltuielile determinate de lucrările de reparații.

Atât proprietarii prejudiciați cât și orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său, se pot adresa în scris președintelui, comitetului executiv al asociației de proprietari și instituțiilor cu atribuții privind respectarea ordinii și liniștii publice. Acestea din urmă pot interveni cu sancțiuni numai în cazul în care situația a degenerat, respectiv dacă s-au constatat fapte contravenționale în domeniul ordinii și liniștii publice. De asemenea, se poate apela la instanțele judecătorești, care au competența de a se pronunța atât asupra legalității hotărârilor aplicate, cât și referitor la nerespectarea hotărârilor și a regulamentului condominiului, a cărui aprobare este obligatorie pentru proprietarii acestuia.

Precizăm faptul că art. 648, respectiv 649 din Codul Civil lămuresc neechivoc printr-o enumerare cuprinzătoare, ce bunuri se regăsesc în categoria „părților comune” din blocurile cu apartamente.

În acest sens, dacă într-un imobil ori ansamblu rezidențial există spații cu destinație de locuință sau cu altă destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire destinate întrebuințării spațiilor respective, care nu pot fi folosite decât în comun, sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată. Sunt considerate părți comune terenul pe care se află clădirea, fundația, curtea interioară, structura, pereții despărțitori dintre proprietăți, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile, rezervoarele de apă, centralele termice proprii condominiului și ascensoarele, instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire, de la branșament până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate individuală, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, coșurile de fum, de aerisire, spațiile utilizate ca spălătorii și uscătorii.

Din experiența ultimilor ani, cea mai des întâlnită problemă sesizată poliției locale rezidă în divergențe apărute în gestionarea spațiilor comune asupra cărora s-a convenit verbal în trecut privind utilizarea separată. Adesea, configurațiile asociațiilor care au realizat astfel de înțelegeri în trecut nu mai corespund realității actuale, după revânzări succesive ale locuințelor din condominiu. În astfel de situații, administrația publică locală nu poate interveni în scopul redistribuirii, mai mult sau puțin echitabile, a spațiilor comune. Poliția locală poate însă, constata acumularea de tensiuni și chiar producerea unor incidente, documentele întocmite în acest sens putând fi utilizate pentru a evidenția, în instanță, aspecte reclamate de una sau alta dintre cele două părți (dacă optează pentru această soluționare).

Reiterăm obligația proprietarilor din condominii de a notifica, în scris, în termen de 10 zile, președintelui asociației de proprietari orice schimbare intervenită în structura și numărul membrilor familiei prin deces/căsătorii/nașteri, persoanele luate în spațiu, respectiv locatarii/comodatarii imobilelor. Menționăm că refuzul ori neglijarea înscrierii în cartea de imobil sunt sancționabile, fiind prevăzută de lege amendă în cuantum cuprins între 500-1.000 lei, care se poate aplica în mod repetat până la intrarea în legalitate.

Direcția Generală Poliția Locală Arad recomandă cetățenilor care locuiesc în condominii să țină seama de normele privind modul de utilizare a spațiilor comune, respectiv să nu ia hotărâri după propria apreciere, care vor conduce ulterior la stări conflictuale între coproprietari.